Mua căn hộ chung cư đang là xu hướng chung của nhiều gia đình Việt Nam tại các thành phố lớn. Trên giấy tờ sở hữu nhà chung cư, chủ đầu tư có ghi quyền sở hữu nhà là vĩnh viễn. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam, các chủ đầu tư mua đất xây dựng nhà chung cư để kinh doanh chỉ có quyền sở hữu đất trong 50 năm. Điều này gây ra nhiều hoang mang đối với những người đang có dự định mua chung cư. Vậy, thực hư vấn đề về quyền sở hữu nhà của chủ căn hộ chung cư là thế nào?

Xem thêm:
– 9 quy tắc vàng khi mua chung cư ở TP.HCM
– Thời điểm nên mua căn hộ
– Lí do nên chọn căn hộ ở quận 2

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp trong hay ngoài nước cũng đều chỉ được giao đất 50 năm để kinh doanh.

Tùy thuộc vào phân loại công trình, chất lượng công trình đối với từng dự án đầu tư và được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thời hạn sử dụng nhà chung cư cũng được phân thành 2 loại: nhà chung cư sở hữu lâu dài và nhà chung cư sở hữu có thời hạn. Ở đây, chúng ta sẽ xét tới chung cư sở hữu lâu dài.

Thời điểm được cấp quyền sở hữu chung cư

Theo khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư dự án nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua trừ trường hợp người mua tự lập thủ tục cấp giấy.

Như vậy, nếu không có thỏa thuận riêng biệt nào giữa hai bên, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua trong thời hạn nêu trên

Căn cứ phân loại thời hạn sử dụng chung cư

Theo Nghị định 43/2014 thì chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo thời hạn ổn định lâu dài tùy thuộc vào diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ.

Khoản 1 Điều 98 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường”.

Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”. Cụ thể, theo Phụ lục 1.3 về phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng (đi kèm theo Thông tư số: 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng), quy định:

  • Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm;
  • Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;
  • Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;
  • Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.

Nếu bạn sắp sở hữu một căn hộ chung cư, hãy chắc chắn rằng mình đang chọn mua một căn hộ trong dự án thuộc loại công trình cấp 1, cấp 2 hoặc thấp nhất là cấp 3. Ứng với mỗi cấp độ, giá trị của căn hộ sẽ có sự chênh lệch khá lớn.

Đối với các chủ đầu tư, quy định này cũng thúc đẩy việc các ông chủ đổ vốn vào xây dựng dự án có chất lượng công trình tốt để đảm bảo thời hạn khai thác dự án lâu hơn và do đó góp phần tạo nên một tiêu chuẩn sống an toàn, cao cấp.

Điều gì sẽ xảy ra khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng?

Sau một thời gian dài đưa chung cư vào sử dụng, các tác động khách quan từ thiên nhiên và tác động chủ quan từ phía người sử dụng sẽ làm chung cư xuống cấp, hư hỏng. Bạn có thể tưởng tượng ra căn chung cư của mình sau 100 năm nữa, có lẽ sẽ không còn hiện đại và mới mẻ như những căn hộ được xây tại thời điểm đó. Một số trường hợp, các căn hộ chung cư sẽ xuống cấp, hư hỏng, nếu tiếp tục sử dụng sẽ nguy hiểm đối với người dùng. Đến lúc này, nhà chung cư cần được các cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức kiểm định chất lượng công trình để đề ra hướng xử lí tốt nhất. (Theo Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014: Việc tổ chức kiểm định cũng được thực hiện trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng)

Cụ thể sau khi cơ quan chức năng kiểm định xong, sẽ có một số hướng giải quyết như sau:

  • Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt (Điểm a Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014)
  • Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này (Điểm b Khoản 2 Điều 99).
  • Theo quy định tại Khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở 2014, trong trường hợp này, nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới. Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.

Chủ sở hữu chung cư có quyền gì khi chung cư hết niên hạn sử dụng?

Theo Điều 116 Luật Nhà ở 2014, các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì được bố trí tái định cư.

Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng. Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật Nhà ở 2014.

Giả sử, khu chung cư của bạn có 500 căn hộ với diện tích căn hộ như nhau, tổng diện tích khu đất được quyền sử dụng là 5000 mét vuông. Như vậy, mỗi căn hộ sẽ được quyền sở hữu 10 mét vuông đất. Nếu nhà nước hoặc một đơn vị khác tiếp nhận việc cải tạo và xây dựng thêm để khai thác sử dụng khu đất này, bạn sẽ có quyền bán quyền sở hữu căn hộ để nhận lại khoản tiền tương đương với giá trị của 10 mét vuông đất cộng với giá trị căn hộ của bạn (có thể bao gồm nội thất). Tuy nhiên, nếu bạn vẫn muốn giữ quyền sở hữu đất và chung cư, bạn cũng không cần phải lo lắng bởi pháp luật đã có quy định cụ thể như sau:

  • Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
  • Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
  • Khi nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt.
  • Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Như vậy, quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ chung cư đã được đảm bảo hơn, tiến bộ hơn. Qua đó, các hộ gia đình, cá nhân sẽ an tâm hơn khi lựa chọn nhà chung cư làm nơi an cư lạc nghiệp.